Permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager… Lorsque l’on construit ou rénove un bâtiment, un certain nombre de démarches et de règles d’urbanisme sont à respecter.
L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme est le maire, au nom de la commune (dans les communes dotées d’un PLU), l’instruction étant réalisée par les services de la communauté de communes.
Faisabilité d’un projet
Pour s’assurer de la faisabilité d’un projet, plusieurs outils sont à votre disposition
Le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est un acte administratif dont l’objet est d’informer son demandeur sur l’état des règles d’urbanisme qui s’appliquent pour un terrain donné. Il est recommandé d’en faire la demande avant tout achat d’un bien immobilier au moyen du formulaire. Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d’urbanisme.
Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme d’information, appelé également CUa, renseigne sur le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitude d’utilité publique, droit de préemption…) ainsi que sur les taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, assainissement collectif…).
Le dossier doit être envoyé ou déposé à la mairie où se situe le terrain en 2 exemplaires. L’administration dispose d’un délai d’un mois pour y répondre.
Le certificat d’urbanisme opérationnel, appelé également CUb, donne les mêmes informations que le certificat d’urbanisme d’information et indique en plus si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet de construction spécifique. Le CUb donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.
Le dossier doit être envoyé ou déposé à la mairie en 4 exemplaires. L’administration dispose d’un délai de 2 mois pour y répondre.
La durée de validité des certificats d’urbanisme d’information et opérationnel est de 18 mois à compter de sa délivrance. La durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.
La demande de prolongation doit se faire par courrier adressé à la mairie au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois et accompagné du certificat d’urbanisme à prolonger.
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite. Dans ce cas, l’absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prolongement du certificat d’information.
L’architecte conseil
Vous souhaitez acheter un logement, construire, agrandir, rénover sur une des communes de Liffré-Cormier Communauté ?
Vos travaux sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ?
Vous avez besoin d’aide dans vos démarches administratives (permis de construire, règlement d’urbanisme…) ?
La Communauté de communes organise des permanences avec un architecte conseil du Département sur 3 communes du territoire.
L’architecte peut vous guider sur :
- L’adaptation de votre logement (perte d’autonomie, handicap…) ;
- La qualité architecturale de votre projet ;
- L’amélioration de ses performances énergétiques ;
- La qualité de l’air intérieur…
Pour connaitre les prochaines permanences, rendez-vous sur le site de la communauté de commune. Vous pouvez prendre rendez-vous en contactant la communauté de communes : 02 99 68 31 31, demander le service aménagement, urbanisme et habitat.
Pour vos projets d’amélioration de performances énergétiques
Depuis septembre 2020, Liffré-Cormier Communauté expérimente, en partenariat avec l’ALEC du Pays de Rennes, un service de conseil en rénovation pour ses habitants. Celui-ci s’inscrit dans le projet de territoire de Liffré-Cormier Communauté et a pour objectif de proposer un premier niveau de conseil et d’accompagnement de proximité, à l’attention des ménages.
Pour connaître les dates des prochaines permanences, rendez-vous sur le site de Liffré-Cormier.
L’ALEC du Pays de Rennes peut également répondre à vos questions (maitrise de l’énergie, énergies renouvelables, construction neuve… ) par téléphone au 02 99 35 23 50, par mail infoenergie@alec-rennes.org ou sur rendez-vous au 104 Bd Georges Clémenceau à Rennes.
Réalisation d’un projet
Les autorisations suivantes sont nécessaires à la réalisation d’un projet.
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants sont concernées par l’obligation de recevoir et d’instruire par voie dématérialisée les demandes de permis de construire, déclarations préalables et certificats d’urbanisme : c’est la dématérialisation de l’application du droit des sols (Démat ADS).
2 fondements juridiques encadrent le projet de dématérialisation :
- L’article 62 de la loi ELAN prévoit que toutes les communes de plus de 3500 habitants devront être dotées de procédures dématérialisées pour recevoir et instruire les autorisations d’urbanisme.
- La saisine par voie électronique (SVE) permet quant à elle aux usagers de saisir l’administration (Etat et collectivités territoriale) de manière dématérialisée, selon les modalités mises en œuvre par ce dernier (adresse électronique, formulaire de contact, téléservice…) dans le respect du cadre juridique général.
Dans un souci de cohérence et d’harmonisation des pratiques, les élus du territoire ont fait le choix de mettre en place une procédure dématérialisée unique pour l’ensemble des 9 communes du territoire.
Déposer son autorisation d’urbanisme sur le GNAU de Liffré-Cormier Communauté
Pour permettre la dématérialisation de l’ADS sur le territoire, le guichet numérique des autorisations d’urbanisme (GNAU) est accessible depuis le site internet de chaque commune du territoire ainsi que via le lien suivant : Guichet numérique des autorisations d’urbanisme de Liffré-Cormier Communauté
Pour vous aider dans le montage de votre dossier d’autorisation d’urbanisme, la plateforme « AD’AU » mise en place par le ministère vous accompagne « étapes par étapes »
Le dépôt de dossiers au format papier reste possible mais leur instruction sera menée de manière dématérialisée. Les porteurs de projet sont donc encouragés à utiliser le guichet numérique pour le dépôt de leurs autorisations.
Dans un certain nombre de cas, une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée avant de démarrer les travaux. La déclaration préalable est un acte administratif qui doit permettre à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune. D’une manière générale, elle concerne la réalisation d’aménagement de faible importance. La déclaration préalable de travaux doit être transmise à la mairie
Vous trouverez une assistance pour remplir le formulaire de demande en créant un compte utilisateur sur le site service-public.fr.
Dépôt du dossier
Pour que le dossier soit complet, il doit comporter le formulaire soigneusement rempli et les pièces dont la liste est énumérée sur la notice de demande de déclaration préalable.
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
Un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition de la commune est délivré par la mairie.
Délai instruction
Le délai d’instruction est de 1 mois à compter de la date du dépôt d’un dossier complet de demande de déclaration préalable, en mairie. Si le projet est situé dans le périmètre de protection de l’église Saint-Michel (lien vers la page PLU – Document graphique n°2), inscrite au titre des monuments historiques, ce délai est majoré d’1 mois.
La décision de la mairie d’accepter de délivrer la déclaration préalable (DP) prend la forme d’un arrêté municipal. L’absence de décision écrite de la mairie vaut non opposition au projet, l’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition au projet
Validité
La durée de validité de la décision accordant la DP (ou la décision tacite) est de 3 ans. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an.
Si les travaux n’ont pas commencé avant l’expiration de ce délai, la DP n’est plus valable.
La demande de prolongation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial de votre déclaration préalable. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie.
Renseignements et formulaire de demande de déclaration préalable
Dans un certain nombre de cas, un permis de construire est exigé. Le permis de construire est un acte administratif qui doit permettre à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune. D’une manière générale, il concerne les travaux de construction de grande ampleur (construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes). Toutefois, il s’applique également à plusieurs autres cas (certains agrandissements, construction d’un abri de jardin…). La demande de permis de construire doit être transmise à la mairie.
Vous trouverez une assistance pour remplir le formulaire de demande en créant un compte utilisateur sur le site service-public.fr.
Dépôt du dossier
Pour que le dossier soit complet, il doit comporter le formulaire soigneusement rempli et les pièces dont la liste est énumérée sur la notice de demande de permis.
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
Un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition de la commune est délivré par la mairie.
Délai instruction
Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes et de 3 mois dans les autres cas à compter de la date du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, en mairie. Si le projet est situé dans le périmètre de protection de l’église Saint-Michel (lien à créer vers le PLU – Document graphique n°2), inscrite au titre des monuments historiques, ce délai est majoré d’1 mois.
La décision de la mairie d’accepter de délivrer le permis de construire prend la forme d’un arrêté municipal. L’absence de décision écrite de la mairie vaut non opposition au projet, l’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition au projet.
Validité
Le permis de construire à une durée de validité de 3 ans à compter de sa délivrance. Les travaux doivent impérativement débuter au cours de ce délai de 3 ans et une fois qu’ils ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.
Renseignements et formulaire de demande de permis de construire
Le permis d’aménager est un acte administratif qui doit permettre à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagement affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné. La démarche est différente selon que votre projet génère ou non un impact sur l’environnement (c’est-à-dire qu’il est notamment susceptible de porter atteinte aux ressources en eau ou de nuire aux espèces protégées).
Dépôt du dossier
Pour que le dossier soit complet, il doit comporter le formulaire soigneusement rempli et les pièces dont la liste est énumérée sur la notice de demande de permis.
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
Un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition de la commune est délivré par la mairie.
Délai instruction
Le délai d’instruction est généralement de 3 mois à compter de la date du dépôt d’un dossier complet de demande de permis d’aménager, en mairie. Si le projet est situé dans le périmètre de protection de l’église Saint-Michel (lien vers la page PLU – Document graphique n°2), inscrite au titre des monuments historiques, ce délai est majoré d’1 mois.
La décision de la mairie d’accepter de délivrer le permis d’aménager prend la forme d’un arrêté municipal. L’absence de décision écrite de la mairie vaut non opposition au projet, l’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition au projet.
Validité
Le permis d’aménager a une durée de validité de 3 ans à compter de sa délivrance. Les travaux doivent impérativement débuter au cours de ce délai de 3 ans et une fois qu’ils ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.
Le bénéficiaire d’un permis de construire en cours de validité peut apporter des modifications mineures à son permis initial. Cette demande doit être déposée avant que la déclaration attestant l’achèvement des travaux ne soit délivrée.
Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que de petites modifications telles que :
- L’aspect extérieur du bâtiment (ex. changement de façade)
- La réduction ou l’augmentation limitée de l’emprise au sol ou de la surface de plancher de la construction.
- Le changement de destination d’une partie des locaux.
Un nouveau permis de construire est nécessaire dès lors que les modifications sont plus importantes notamment lorsqu’il s’agit de changer profondément l’implantation du projet ou son volume.
Retrouvez toutes les informations relatives au permis de construire modificatif
Dépôt du dossier
Pour que le dossier soit complet, il doit comporter le formulaire soigneusement rempli et les pièces dont la liste est énumérée sur la notice de demande de permis.
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
Un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition de la commune est délivré par la mairie.
Délai instruction
Le délai d’instruction est de 2 mois à compter de la date du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire modificatif qui ne porte que sur les points faisant l’objet d’un permis modificatif, en mairie. Si le projet est situé dans le périmètre de protection de l’église Saint-Michel (lien vers la page PLU – Document graphique n°2), inscrite au titre des monuments historiques, ce délai est majoré d’1 mois.
La décision de la mairie d’accepter de délivrer le permis de construire modificatif prend la forme d’un arrêté municipal. L’absence de décision écrite de la mairie vaut non opposition au projet, l’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition au projet.
Validité
La délivrance du permis de construire modificatif ne proroge pas le délai de validité du permis de construire initial qui reste valable durant 3 ans.
Le permis de démolir est exigé pour tous travaux de démolition situé dans le périmètre délimité des abords.
Les plans des travaux soumis à une autorisation de construire doivent normalement être conçus par un architecte ou un agréé en architecture inscrits au tableau régional de l’ordre des architectes.
Retrouvez toutes les informations relatives à l’obligation de recours à un architecte
Il existe néanmoins des exceptions.
Ne sont pas obligés de recourir à un architecte pour l’établissement d’un plan, les particuliers qui veulent effectuer par eux-mêmes :
- Une construction dont la surface de plancher n‘excède pas 150 m2.
- Des travaux d’agrandissement d’une construction existante portant sur un logement dont la surface du bâtiment initial n’excède pas 150 m2 et à condition que la surface globale après travaux (construction existante + agrandissement) soit elle-même inférieure à 150 m2;
- Des travaux d’aménagement ou d’équipement n’entraînant pas de modifications extérieures du bâtiment ; ou pour des travaux d’aménagement ou d’équipement d’une façade commerciale.
L’obligation de recourir à un architecte s’applique :
- Aux personnes morales (sauf GAEC)
- Aux personnes physiques (GAEC inclus)
- Aux constructions à usage agricole dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont supérieures 800 m²
- Aux serres de production dont le pied-droit a une hauteur supérieure à 4 m et/ou dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol excèdent 2000 m².
Démarches suite à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme
Une fois l’autorisation d’urbanisme accordée, celle-ci doit être affichée sur le terrain et à la mairie. Ces formalités constituent le point de départ du délai accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment qu’elle est contraire aux règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune ou qu’elle leur porte préjudice (2 mois à partir de la date d’affichage).
Le bénéficiaire de l’autorisation doit, à compter de la réception de la notification de l’arrêté et pendant toute la durée des travaux, procéder à l’affichage sur son terrain d’un extrait de cette autorisation. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’ils contient soient lisibles de la voie publique.
La déclaration d’ouverture de chantier est un document qui permet au bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme d’informer l’administration du commencement de ses travaux. Cette déclaration doit être effectuée dès le commencement des travaux.
Elle doit être complétée de pièces dont la liste est énumérée sur la notice de déclaration d’ouverture de chantier.
Le dossier doit être envoyé en 3 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) [https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1997] est un document qui permet au bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport au permis accordé. Cette déclaration doit obligatoirement être effectuée une fois les travaux terminés.
Le formulaire doit être complété de pièces dont la liste est énumérée sur la notice de déclaration d’achèvement de travaux.
Le dossier doit être envoyé en 3 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie.
Le contrôle de la conformité des travaux
La DAACT est un document par lequel le déclarant s’engage sur la conformité des travaux. L’administration dispose d’un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration pour procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. Si l’administration constate une anomalie, le titulaire de l’autorisation sera mis en demeure d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou déposant un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l’anomalie est impossible, la démolition de la construction pourra être imposée au titulaire de l’autorisation.
Le recours aux Architectes des Bâtiments de France (ABF)
Les architectes des bâtiments de France ont dans leurs missions de service public, l’entretien et la conservation des monuments protégés ou non, ainsi qu’un rôle général de conseil gratuit et indépendant sur les autres édifices du patrimoine. Ils aident au montage des dossiers financiers et techniques de restauration et s’assurent de la bonne réalisation des travaux selon les règles de l’art. Par ailleurs, les architectes des bâtiments de France veillent à la bonne insertion des constructions neuves et des transformations aux abords des monuments protégés et sont présents dans chaque département placé sous l’autorité du Préfet, au sein des Services départementaux de l’architecture et du patrimoine (SDAP).
La consultation de l’ABF lors de la délivrance d’une autorisation de construire est obligatoire pour tout projet « étant situé dans les abords d’un monument historique classé ou inscrit ».
La mairie est donc tenue de transmettre à l’ABF pour avis, tout projet situé dans le périmètre du monument inscrit qui est l’Eglise Saint-Michel.
Vous pouvez prendre rendez-vous auprès du SDAP au 02.99.29.67.60
Votre projet est-il situé dans le périmètre des abords ? Consultez le plan
Les différentes taxes
Le droit français prévoit un dispositif de répartition et de prise en charge, par les constructeurs, lotisseurs et aménageurs, de tout ou partie du coût des équipements publics rendus nécessaires par l’urbanisation.
Vous sont présentées ci-après les taxes et participations applicables sur le territoire de la commune, sous réserve de toutes modifications légales, règlementaires ou décisions du conseil municipal intervenues après la mise en ligne.
La taxe d’aménagement a été instituée le 1er mars 2012. Elle doit être versée à l’occasion de la construction, la reconstruction, l’agrandissement de bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager.
Toutes les informations sur le site service-public.fr.
- Le taux de la part communale de la taxe d’aménagement pour 2019 est de 5%.
- Le taux de la part départementale de la taxe d’aménagement pour 2019 est de 1,85%.
Sont exonérées de paiement de la part communale de la taxe d’aménagement, les constructions édifiées dans le périmètre d’une opération d’aménagement couverte par un PUP (Projet Urbain Partenarial) pour une durée de 10 ans à compter de la signature de la convention. Il en va ainsi des constructions situées sur les opérations suivantes :
- La Bergerie (ACANTHE)
- Le Penloup (GIBOIRE)
- La Quinte (EUROPEAN HOMES)
- L’endroit Joli (HELIO AMENAGEMENT)
Toutes les constructions, existantes ou nouvelles, qui doivent être raccordées au réseau d’assainissement collectif sont soumises à la participation à l’assainissement collectif (Article L.1331-7 du code de la santé publique).
Les redevables de la participation sont les propriétaires des immeubles raccordés au réseau d’assainissement collectif.
Le fait générateur de la participation est la date du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées.
Surfaces prises en compte pour le calcul de la PFAC
Sont prises en compte les surfaces de plancher créées, qu’il s’agisse d’une surface nouvelle construite à l’occasion de travaux, ou d’une surface résultant de la transformation d’un local non constitutif de surface de plancher (ex : transformation du garage d’une habitation en chambre).
Le montant de la participation à l’assainissement collectif
Le tarif pour la Participation au Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) est calculé selon le barème suivant :
Modalités particulières de calcul
Autorisations d’urbanisme obtenues entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2017 inclus : Les branchements pour lesquels aucun titre n’a été émis au 1er janvier 2018 se verront appliquer le tarif de PFAC le plus avantageux.
Constructions facturées depuis le 1er avril 2014 : Si le pétitionnaire procède à la réalisation d’une extension sur une construction précédemment autorisée et dont la PFAC a été facturée au titre des délibérations n°14.058 ou n°16.237 : la surface de son extension ne sera pas facturée pour la fraction correspondant à la différence de montant dû entre la présente délibération et les délibérations antérieures (n°14.058 ou 16.237) pour la surface totale de la construction.
Modalités de calcul
(Montant total acquitté au titre de la délibération n°14.058 ou 16.237) – (Montant total dû pour la construction initiale au titre de la présente délibération) = Montant qui ne sera pas exigé pour l’extension de la construction au titre de la nouvelle délibération
Modalités de calcul de la PFAC dans les zones d’aménagement concertées (ZAC) et dans les périmètres des projets urbains partenariaux (PUP)
Pour l’ensemble des catégories concernées par la PFAC, celle-ci se trouve réduite de 20 % de son montant normal dans les périmètres de ZAC et PUP du fait de la participation par l’aménageur à la réalisation des réseaux d’assainissement au sein de l’opération.
Modalités de calcul de la PFAC pour les usagers bénéficiant d’une installation d‘assainissement non collectif (ANC)
L’article L1331-1 du Code de la Santé Publique rend obligatoire le raccordement des immeubles, dans un délai de deux ans, à compter de la mise en service du réseau public de collecte des eaux usées.
Les immeubles équipés d’une installation d’assainissement non collectif, qui se raccordent au réseau entrent dans le champ d’application de la PFAC. Cette catégorie d’immeubles sera donc soumise à la PFAC selon les mêmes modalités de calcul que les constructions nouvelles.
Mise en recouvrement
En cas de création d’une boite de branchement, la mise en recouvrement de la PFAC aura lieu une fois le contrôle du branchement au réseau public d’assainissement réalisé ou, à défaut, à l’achèvement des travaux, dans un délai maximum de 2 ans.
Dans le cas où il n’y a pas lieu de créer une nouvelle boite de branchement (exemples : changement de destination d’un bâtiment, extension, etc…), la Ville laissera s’écouler un délai de 6 mois à compter de la délivrance de l’autorisation de construire afin que l’usager puisse engager les travaux, avant de mettre en recouvrement cette participation.
Si le pétitionnaire apporte la preuve que les travaux n’ont pas encore été réalisés, la mise en recouvrement de la PFAC sera retardée.
